Espaço Jurídico
Aluguel sem deflação
23/02/10
 Entre os meses de julho de 2009 e janeiro de 2010, a variação acumulada negativa do IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado) representou motivo de comemoração para inquilinos cujo aluguel foi reajustado nesse período por esse indexador, o mais utilizado em contratos de locação.
Mas nem todos os locatários se beneficiaram dessa deflação: há imobiliárias que se recusam a aplicar o índice se isso resulta em diminuição do aluguel. Usar o IGP-M só em caso de inflação, porém, é uma prática questionada por alguns especialistas ouvidos pela Folha.
"O equilíbrio contratual deve ser mantido para cima ou para baixo", sustenta Edwin Britto, da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-SP. "A regra tem que valer para os dois lados."
Britto lembra que, contrariando esse parecer, muitos contratos incluem cláusula que estipula a não aplicação do índice em caso de deflação.
"Nós a consideramos leonina", sentencia Roseli Hernandes, gerente-geral de locação e vendas da Lello Imóveis.
A imobiliária decidiu-se pela redução automática dos aluguéis reajustados nas datas em que o acumulado de 12 meses do indexador foi negativo.
A possibilidade de inclusão desse tipo de cláusula, contudo, é aceita mesmo por advogados. "A aplicação somente da correção positiva do índice é até razoável, desde que esteja escrita no contrato", considera Luiz Kignel, da Pompeu, Longo, Kignel & Cipullo Advogados.
"Ela dá segurança para o locador. Em geral o valor discutido é pequeno, não vale a pena o inquilino se indispor com o proprietário por causa dele."
De fato, se tomarmos uma locação de R$ 1.000 com reajuste em fevereiro, a aplicação do IGP-M acumulado desde fevereiro de 2009 resultaria em um abatimento de R$ 6,70 (-0,67%) na mensalidade, que passaria a ser de R$ 993,30.
A representante comercial Neuza Ganeco, 51, conta que os R$ 10 que economiza por mês pela deflação do preço de seu aluguel, reajustado em novembro, já a deixam feliz. "Tudo o que entra é bom. Ao menos o valor não cresceu. Estou há seis anos no imóvel e teria de entregá-lo se o aluguel aumentasse."
Empresas optam por manter valor
Um argumento utilizado contra a deflação do aluguel é a situação presente do mercado de locação. "Vivemos em um momento em que o metro quadrado está extremamente valorizado. O proprietário sairia perdendo [com a diminuição]", analisa a advogada Léa Saab Faggion, gerente de venda e locação da imobiliária Oma.
"Nossa posição é não baixar [a mensalidade], porque essa medida não reflete o que ocorre no mercado. O mais sensato é manter o valor", sugere.
Essa também é a indicação de Eduardo Komatsu, gerente de gestão patrimonial do Grupo Itambé. "Buscamos a manutenção. Tem havido uma majoração dos aluguéis sobretudo de imóveis de um e de dois dormitórios perto do metrô."
Pesquisa do Creci-SP (conselho regional de corretores) de novembro em 399 imobiliárias da cidade de São Paulo vai de encontro a esses pontos de vista. Entre as 25 modalidades de casa e de apartamento abarcadas pelo levantamento, 15 registraram alta no aluguel, e 10 indicaram baixa.
Em dezembro, contudo, o número de baixas dos aluguéis, em 12 tipos de imóvel, superou o de altas, em 9 tipos, em 389 imobiliárias pesquisadas.
"Existem várias questões que alteram o valor de uma locação e que não estão vinculadas ao IGP-M", observa o advogado Luiz Kignel. "Decorrem de fatores específicos de cada locação, como a valorização ou a deterioração de uma região", diz.
"Assim, um imóvel que recebe uma estação de metrô próxima a seu endereço certamente se valorizará acima do indexador, e um que estiver em uma nova área de inundação perderá valor sem qualquer vinculação com o índice contratual."
Estratégia
Na opinião de José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP, baixar o aluguel pode ser uma estratégia válida para manter um bom locatário.
"Se perco o inquilino, vou interromper em uns 30 dias o recebimento do aluguel. Se fico sem esse mês de locação, o prejuízo será superior ao rebaixamento de 0,5% a 1% no valor da locação", raciocina. "Mas não considero essa diferença motivo para entregar o imóvel."
"Um locatário que não atrasa suas obrigações e paga seus compromissos pontualmente sempre poderá negociar com o locador em uma condição melhor", reforça Kignel. "O locador sabe do prejuízo de um imóvel vazio ou um inquilino problemático. Bom senso das partes sempre ajuda."
Procon-SP
O Procon-SP (Fundação de Proteção e Defesa do Consumidor) já se posicionou em relação ao assunto. Segundo sua assessoria de imprensa, o abatimento do aluguel, proporcional à queda do IGP-M verificada no aniversário do vencimento do contrato, é necessário para não haver desequilíbrio na relação entre locatário e locador.
De 5 de fevereiro de 2009 a 20 de janeiro de 2010, o órgão contabilizou 1.877 atendimentos referentes a locação, 97 deles sobre reajuste -não necessariamente deflação.
Ação revisional é usada para adequar valor do aluguel às oscilações do mercado. Na sexta-feira, o Ibre (Instituto Brasileiro de Economia) da FGV (Fundação Getulio Vargas) divulgou uma variação positiva de 1,10% do IGP-M no segundo decêndio de fevereiro -intervalo entre 21 de janeiro e 10 de fevereiro. No segundo decêndio de janeiro, a variação havia sido de 0,51%.
Oscilações do índice, porém, não devem ser confundidas com os movimentos verificados no mercado de aluguel na hora de definir a atualização anual do valor da locação.
Esse é o parecer do advogado Jaques Bushatsky, diretor de locação do Secovi-SP (sindicato do setor imobiliário).
"São palcos diferentes", explica. "A lei diz que, a cada três anos, o aluguel deve ser revisto para que seja adequado ao mercado. O índice é apenas uma expressão econômica do valor, que confere a atualização monetária à locação. Tem que ser aplicado, leve o preço do aluguel para baixo ou para cima."
"Se tenho um contrato de locação atualizado pelo IGP-M, poderei sofrer ou promover uma ação revisional se houver um fato novo que justifique uma atualização para mais ou para menos desvinculada do IGP-M, observado o período mínimo de três anos", detalha o advogado Luiz Kignel.
"Essa medida revisional se dará em forma de ação judicial, em que o juiz determinará perícia, laudos etc. Sem acordo entre as partes ou decisão judicial, tanto o locador como o locatário ficarão vinculados apenas à correção do índice", afirma.
EDSON VALENTE - Editor-Assistente de Imóveis.
Fonte: AASP - Folha de S. Paulo - Imóveis - 21/2/10
|
